2014年中国酒店产权交易分析报告

一、概述

2014年，必定将成为酒店行业新时代的元年，这一年酒店行业里填充了太多可圈可点的变化，政策性的、方向性的、战略性的以及酒店拥有者和投资者所共同关注的问题。

从酒店产权网的数据来看，出现了中档酒店崛起的趋势，投资人（包括机构投资和国内酒店管理公司）对经济型酒店的关注在减弱，对可做精品酒店的物业需求在不断提升，并且主要集中在一线城市和次一线城市。中型规模的四星级酒店关注度有所放缓，投资主要来源于传统行业的转型企业对酒店物业需求和投资机构的资产配置需求。五星级酒店呈现出绝对的单边买方市场，咨询五星级酒店物业寥寥无几，五星级酒店出售大量增加，致使五星级酒店物业大量囤积，并且出现了交易时间放缓的事实。

另外，度假型酒店更加艰难，酒店产权网上拥有大量的度假酒店出售信息，但几乎没有投资机构或个人过多关注。汇总投资者关注的信息可以看出，位置、资源匹配、价值被一一提起，拥有较好区域（如：一二线城市的核心位置）和具有不可复制旅游资源的酒店（如：三亚、张家界、九寨沟等）以及那些具有良好投资回报预期的酒店物业将持续拥有良好的市场流通基础。

从投资预期来看，投资者已经降低了投资回报率的要求，在经济型酒店投资者中，15%—20%的投资回报率接受程度普遍增加，较原有超过35%以上的投资回报率要求有所下降，精品型酒店的投资者普遍预期投资回报率在20%-25%左右，四星级酒店的投资回报率预期已经跌至10%左右。就目前酒店产权网掌握的内部数据来看，国内大多五星级酒店回报率已经跌至3%-5%，更有甚者处于盈亏平衡点以下，不少五星级酒店投资总额超过3亿以上，但实际年纯利润（税后）却只有几百万。

从项目出售区域来看，一线城市的酒店出售相对比较活跃（一线城市酒店的资产流通比较常态化），二三线城市的酒店业主相对比较保守，谨慎态度浓厚。根据酒店产权网的后台访问数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏地区的访问量和访问人数一直处于高位，二三线省市的访问程度不如一线省市。值得关注的是，三线城市的酒店资产出售量也大量攀升，大多处于三线城市的核心区域或者是该地区的标杆酒店资产。但投资人对此关注的数量不大。最为遗憾的是，东莞酒店业的资产流动比较艰难，因此，不少酒店出售者已经完全丧失了对出售酒店的希望，特别是体量较大的酒店资产。

从成交来分析，根据酒店产权网的历史交易数据，大型酒店资产的出售寥寥无几，酒店租赁业务占据总成交数量的80%以上，特别在可做精品型酒店的物业。经济型酒店的出租业务有所放缓，北上广深四个城市占据了绝对的成交比例，二线城市紧随其后。很多中小型酒店资产出售者都可接受租、售，比单纯的出售条件有所放宽。 >>下载全文