业务常识

1、什么是大宗资产？

  答：我们所指的大宗资产，通常是指体量较大、规模较大的不动产比如：一栋写字楼、一个酒店等。大宗资产不同于大宗商品，大宗商品一般指：是指可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物质商品。比如大豆、石油、玉米、贵金属、钢材等商品。

2、什么是产权？

    答：产权是所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益处分的权力，是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。目前，国内很多把很多概念混淆，这更体现了国内行业专业程度不足导致的很多在法律上、理解上出现的偏差。

3、什么是资产证券化？

      答：资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。通俗而言就是指将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。该条所指“资产证券化”仅指狭义的资产证券化。比如：公司上市、部分债权、信托等均属该范畴。

4、什么是金融租赁？

  答：金融租赁是比较官方用于，简单的是说指的是将钱或变现价值较高的资产、证券等通过借用还息的方式操作。

5、大宗资产的交割的各种税金是多少？

  答：大宗资产的交割的税种通常包括：

  卖方：营业税（5.5%）、城建税（营业税的7%）、教育附加费（营业税的3%）、印花税(交易总额的0.05%）、土地增值税（卖出价-买入价的30%-60%）、所得税（25%）

   买方：契税（3%）印花税（交易总额的0.03%）交易费（交易总额的0.5%）

6、什么是交付标准？

  答：交付标准通常是指，卖方与买方达成成交协议前约定的酒店或写字楼的验收标准包括：土建工程、资产情况、人员情况以及负债等其他条件。

7、如何做资金监管？

   答：大宗资产交易中，会涉及到比较大额的资金管理方，通常，国内很多银行都有相应的业务比如：建设银行、平安银行等，每个地区的业务收费标准不一，该项业务可与当地银行公司业务部门详细沟通。

8、什么是GOP？

     答：“GOP” 是“Gross OperatingProfit”的简称，即营业毛利，它在利润表中反映为收入减去成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的间接费用后的余额。

9、什么是REV PER?

  答：RP两种算法：（1）平均房价*出租率；（2）房费总收入/可售卖房间数

     平均房价：（1）房费总收入/总售房数。

     注意：房费总收入指的是房间产生的纯房费收入，不含商品售卖及其他盈利费用。

     例如：总房间数100个，当月售卖2700个，收入30万元，求出租率、RP、均价？

     出租率：2700/100*30=90%

             RP：（公式二）300000/3000=100.  （公式一）111.11*90%=100

     均价：300000/2700=111.111元

10、什么是REITs?

   答：房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

11、什么是转让？

   答：转让基本意思是表示从一方让渡直至另一方，但权力不同也就代表着“转让”一词代表的含义有很大的区别。比如：经营权转让、所有权转让、经营权+所有权转让、收益转让、处置权转让、债权转让等。我们通常把经营权转让叫做“出租或转租”、把“所有权转让”成为出售。单单说转让很难表述真正的含义。